Kiedy płaci się za mieszkanie u notariusza: przed czy po akcie

Cena mieszkania i koszty aktu to dwa różne strumienie pieniędzy. Cena trafia do sprzedającego albo jest rozliczana z bankiem i wcześniejszym zadatkiem. Koszty aktu obejmują taksę, VAT, wypisy, PCC, wpis własności do księgi wieczystej i ewentualne koszty hipoteki.

To ważne, bo pytanie „kiedy płaci się u notariusza” często dotyczy dwóch rzeczy naraz. W dniu aktu kupujący zwykle musi mieć przygotowany budżet na koszty aktu, a sposób zapłaty ceny mieszkania powinien być opisany w umowie i projekcie aktu.

Nie ma jednej bezpiecznej odpowiedzi dla każdej transakcji. Przelew całej ceny przed aktem zwiększa komfort sprzedającego, ale dla kupującego oznacza oddanie pieniędzy zanim dojdzie do przeniesienia własności. Przelew dopiero po akcie jest wygodniejszy dla kupującego, ale sprzedający chce wtedy mieć jasne zabezpieczenie zapłaty.

Dlatego najważniejsze jest nie to, czy przelew technicznie pójdzie przed czy po podpisaniu, ale czy projekt aktu jasno opisuje termin, rachunek, tytuł przelewu, rozliczenie zadatku oraz konsekwencje braku zapłaty w terminie.

Prawo o notariacie przewiduje możliwość przyjęcia przez notariusza pieniędzy na przechowanie w związku z czynnością dokonywaną w kancelarii. W praktyce bywa to używane jako sposób ograniczenia napięcia między kupującym i sprzedającym: pieniądze są przygotowane, ale ich wydanie zależy od warunków opisanych w protokole i akcie.

Depozyt nie jest jednak domyślnym ani darmowym rozwiązaniem dla każdej transakcji. Trzeba go uzgodnić z kancelarią wcześniej, sprawdzić koszt i upewnić się, że warunki wydania środków odpowiadają temu, co strony rzeczywiście chcą osiągnąć.

Przy kredycie hipotecznym kupujący zwykle nie przelewa całej ceny samodzielnie w kancelarii. Część ceny pochodzi z banku, a bank wypłaca środki zgodnie z własnymi warunkami: po podpisaniu aktu, po złożeniu wniosku o wpis hipoteki albo po spełnieniu innych wymagań z umowy kredytowej.

To trzeba zsynchronizować z aktem. Sprzedający powinien wiedzieć, kiedy realnie dostanie pieniądze, kupujący powinien wiedzieć, jakie dokumenty musi dostarczyć bankowi, a kancelaria powinna uwzględnić w akcie harmonogram płatności zgodny z kredytem.

Jeżeli przed aktem wpłacono zadatek albo zaliczkę, finalny przelew zwykle obejmuje tylko pozostałą część ceny. Nie oznacza to jednak, że wartość transakcji jest niższa. W akcie i kosztorysie nadal punktem odniesienia jest pełna cena mieszkania.

Przykład: cena wynosi 600 000 zł, kupujący wcześniej wpłacił 60 000 zł zadatku, a w dniu aktu ma zapłacić 540 000 zł pozostałej ceny. Dla kalkulatora i dla rozumienia kosztów transakcyjnych nadal używasz wartości 600 000 zł.

Najlepiej ustalić płatność ceny jeszcze przed przygotowaniem projektu aktu. Wtedy kancelaria może opisać rozliczenie w sposób spójny z umową przedwstępną, kredytem i oczekiwaniami stron.

Nie wystarczy ogólne zdanie, że kupujący zapłaci cenę. Przy większej transakcji powinno być jasne, skąd pochodzi pieniądz, kiedy ma trafić do sprzedającego i co dzieje się, jeśli płatność opóźni się z przyczyn bankowych albo organizacyjnych.

W Aktavero wpisujesz pełną wartość mieszkania z transakcji, nawet jeśli część ceny została już wpłacona albo część zapłaci bank. Kalkulator liczy koszty aktu, PCC, VAT, wypisy i opłaty sądowe od scenariusza transakcji, a nie od samego przelewu końcowego.

Jeżeli kupujesz na kredyt, zaznacz opcję kredytu, żeby doliczyć wpis hipoteki i PCC od hipoteki. Jeżeli kupujesz na rynku wtórnym i spełniasz warunki pierwszego mieszkania, dopiero wtedy sprawdzaj wariant bez PCC. Same terminy przelewu nie zmieniają tych ustawowych pozycji.