Kupujący, sprzedający i deweloper
Kto płaci notariusza przy zakupie mieszkania: kupujący czy sprzedający
Praktyczne wyjaśnienie, kto zwykle przygotowuje pieniądze na akt notarialny przy zakupie mieszkania, co można ustalić między stronami i których podatków oraz opłat nie warto mieszać z samą taksą.
Materiał ma charakter informacyjny i nie zastępuje porady notariusza, doradcy podatkowego ani indywidualnej interpretacji. Przy nietypowej transakcji potwierdź koszt w kancelarii przed podpisaniem aktu.
Najkrótsza odpowiedź
Nie ma jednej uczciwej odpowiedzi typu: zawsze płaci wyłącznie kupujący albo zawsze po połowie. Prawo o notariacie wiąże wynagrodzenie notariusza z umową ze stronami czynności i wskazuje odpowiedzialność stron za to wynagrodzenie. To co innego niż potoczne pytanie, kto ostatecznie wyjmie pieniądze z konta w dniu aktu.
W praktycznym budżecie kupującego najbezpieczniej przyjąć, że to kupujący powinien mieć przygotowaną pełną kwotę na dzień podpisania aktu: taksę, VAT, wypisy, PCC, wpis własności do księgi wieczystej oraz koszty hipoteki, jeśli zakup jest na kredyt. Dopiero potem warto rozdzielać, które elementy strony rzeczywiście uzgodniły między sobą.
Najważniejsze rozróżnienie: inaczej ocenia się wynagrodzenie kancelarii, inaczej PCC, a jeszcze inaczej opłaty sądowe za wpisy w księdze wieczystej.
Rozbij rachunek na konkretne pozycje
Pytanie „kto płaci notariusza” miesza kilka różnych kosztów. Część kwoty jest wynagrodzeniem kancelarii, część podatkiem, a część opłatą sądową przekazywaną dalej. Bez takiego rozbicia łatwo pomylić negocjowalny podział kosztów z obowiązkiem podatkowym.
Dlatego przed aktem nie pytaj tylko o jedną sumę. Poproś kancelarię o kosztorys z pozycjami i od razu ustal ze sprzedającym, czy dzielicie wyłącznie taksę notarialną, czy także VAT, wypisy i inne elementy rachunku.
| Pozycja | Jak czytać, kto płaci |
|---|---|
| Taksa notarialna i VAT | strony mogą ustalić podział, ale kupujący zwykle powinien mieć kwotę przygotowaną |
| Wypisy aktu | najlepiej przypisać do osób i instytucji, które potrzebują egzemplarzy |
| PCC od sprzedaży | przy sprzedaży podlegającej PCC podatnikiem jest kupujący |
| Wpis własności do KW | zwykle budżet kupującego, bo wpis ujawnia jego prawo |
| Wpis hipoteki i PCC od hipoteki | koszt kupującego finansującego zakup kredytem |
Co można ustalić ze sprzedającym
Na rynku wtórnym strony mogą umówić się, że koszt kancelarii ponosi kupujący, sprzedający albo obie strony w określonych proporcjach. Najmniej ryzykowne jest wpisanie tego jasno już na etapie umowy przedwstępnej, zwłaszcza jeśli jedna ze stron wybiera kancelarię lub zależy jej na konkretnym terminie.
Dobre ustalenie nie powinno brzmieć ogólnie: „koszty notariusza po połowie”. Lepiej wskazać, czy chodzi o samą taksę netto, taksę z VAT, wypisy, opłaty sądowe i podatki. Im bardziej ogólny zapis, tym większe ryzyko sporu przy finalnym akcie.
- ustal, kto zamawia kosztorys w kancelarii
- wpisz, czy podział dotyczy tylko aktu końcowego, czy też umowy przedwstępnej
- oddziel taksę i VAT od PCC oraz opłat sądowych
- sprawdź, czy sprzedający ma zapłacić od razu w kancelarii, czy rozliczyć się z kupującym poza aktem
- przy zakupie na kredyt nie wrzucaj automatycznie kosztów hipoteki do wspólnego podziału
PCC i opłaty państwowe to nie zwykła negocjacja
Portal Podatkowy wskazuje wprost, że przy umowie sprzedaży PCC płaci kupujący. Jeżeli zakup mieszkania na rynku wtórnym podlega PCC i nie działa zwolnienie, nie traktuj tego podatku tak samo jak negocjowanej taksy notarialnej.
Przy czynnościach dokonywanych w formie aktu notarialnego notariusz jest płatnikiem PCC: pobiera podatek i przekazuje go organowi podatkowemu. Strony mogą oczywiście ułożyć między sobą ekonomiczne rozliczenie, ale z punktu widzenia podatku punktem wyjścia pozostaje kupujący jako podatnik przy sprzedaży.
Podobnie praktycznie działa wpis własności do księgi wieczystej. To opłata sądowa związana z ujawnieniem prawa kupującego, więc w kalkulatorze Aktavero trafia do budżetu kupującego obok taksy i podatków.
Rynek pierwotny: sprawdź, który etap podpisujesz
Przy zakupie od dewelopera trzeba uważać, bo nie każda wizyta u notariusza ma ten sam status. Ustawa deweloperska przewiduje podział po połowie wynagrodzenia notariusza, wypisów i kosztów sądowych w postępowaniu wieczystoksięgowym przy zawieraniu umowy deweloperskiej oraz wskazanych w niej umów.
Nie oznacza to jednak, że użytkownik powinien automatycznie przenosić tę regułę na każdy koszt wokół zakupu mieszkania od dewelopera bez czytania projektu aktu. Jeżeli jesteś przed podpisaniem dokumentów, poproś kancelarię albo dewelopera o rozbicie: osobno umowa deweloperska, osobno przeniesienie własności, osobno ewentualna hipoteka i wypisy dla banku.
Aktavero liczy prosty koszt finalnego scenariusza zakupu. Jeżeli w twojej sprawie część kosztów umowy deweloperskiej jest dzielona po połowie, potraktuj wynik kalkulatora jako punkt wyjścia, a nie gotowe rozliczenie wszystkich etapów inwestycji.
Jak użyć kalkulatora bez pomyłki
Kalkulator pokazuje pełny koszt, który warto mieć w budżecie przed aktem. To celowo konserwatywne podejście z perspektywy kupującego: lepiej zobaczyć wszystkie pozycje i dopiero potem odjąć to, co realnie pokryje sprzedający albo deweloper.
Jeżeli strony ustaliły, że sprzedający zapłaci połowę taksy, nie zmieniaj przez to rynku, PCC ani opłat za księgę wieczystą w kalkulatorze. Policz normalny scenariusz, poproś kancelarię o oficjalny kosztorys, a prywatny podział zastosuj dopiero do tych pozycji, których rzeczywiście dotyczy wasze porozumienie.
Najczęstsze pytania
Czy kupujący zawsze płaci notariusza przy zakupie mieszkania?
Nie jako bezwzględna zasada dla każdej pozycji. Strony mogą ustalić podział wynagrodzenia kancelarii, ale kupujący powinien zwykle przygotować pełny budżet na akt, zwłaszcza na PCC, wpis własności i koszty hipoteki.
Czy sprzedający może zapłacić połowę kosztów aktu?
Może, jeśli strony tak ustalą. Warto jednak zapisać konkretnie, czy chodzi o taksę netto, taksę z VAT, wypisy, opłaty sądowe czy inne pozycje. Ogólne hasło „koszty notariusza po połowie” bywa zbyt nieprecyzyjne.
Czy sprzedający może zapłacić PCC za kupującego?
Przy umowie sprzedaży podatnikiem PCC jest kupujący. Strony mogą próbować rozliczyć koszt ekonomicznie między sobą, ale nie zmienia to podstawowej kwalifikacji podatkowej ani roli notariusza jako płatnika przy akcie notarialnym.
Czy deweloper zawsze płaci połowę notariusza?
Nie upraszczałbym tego do każdej czynności. Ustawa deweloperska przewiduje podział po połowie dla umowy deweloperskiej oraz określonych umów z jej zakresu, ale przy finalnym rozliczeniu inwestycji trzeba sprawdzić projekt aktu i kosztorys kancelarii.