Umowa deweloperska
Umowa deweloperska u notariusza: ile kosztuje i kto płaci
Koszty umowy deweloperskiej u notariusza: taksa, VAT, wypisy, wpis roszczenia do KW, ustawowy podział kosztów i różnica wobec aktu przeniesienia własności.
Materiał ma charakter informacyjny i nie zastępuje porady notariusza, doradcy podatkowego ani indywidualnej interpretacji. Przy nietypowej transakcji potwierdź koszt w kancelarii przed podpisaniem aktu.
Umowa deweloperska to osobny etap
Umowa deweloperska nie jest tym samym co końcowy akt przeniesienia własności mieszkania. To wcześniejszy etap zakupu na rynku pierwotnym, w którym deweloper zobowiązuje się do ustanowienia albo przeniesienia prawa po zakończeniu inwestycji, a nabywca zobowiązuje się do płatności na poczet ceny.
Ustawa deweloperska wymaga formy aktu notarialnego dla umowy deweloperskiej. Dlatego kupujący powinien liczyć się z kosztem notariusza już na tym etapie, a nie dopiero przy finalnym przeniesieniu własności.
Aktavero liczy przede wszystkim koszt finalnego aktu i podstawowych opłat przy zakupie. Koszt umowy deweloperskiej traktuj jako dodatkowy wcześniejszy etap, który warto doliczyć w budżecie.
Kto płaci za umowę deweloperską
Najważniejsza różnica względem zwykłej sprzedaży na rynku wtórnym dotyczy podziału kosztów. Ustawa deweloperska wskazuje, że wynagrodzenie notariusza za czynności związane z zawarciem umowy deweloperskiej, wypisy wydawane przy jej zawarciu oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają dewelopera i nabywcę w równych częściach.
W praktyce nie oznacza to, że kupujący nie płaci nic. Oznacza raczej, że przy standardowej umowie deweloperskiej trzeba sprawdzić koszt całkowity i udział przypadający na nabywcę.
| Pozycja | Jak czytać podział |
|---|---|
| taksa notarialna | co do zasady koszt dzielony między dewelopera i nabywcę |
| VAT od usługi notarialnej | praktycznie doliczany do wynagrodzenia notariusza |
| wypisy aktu | objęte kosztem czynności przy zawarciu umowy |
| koszty sądowe KW | przy umowie deweloperskiej ustawa przewiduje podział po połowie |
Z czego składa się koszt
Koszt umowy deweloperskiej zwykle składa się z taksy notarialnej, VAT, wypisów aktu oraz opłat sądowych związanych z księgą wieczystą. Najczęściej chodzi o ujawnienie roszczenia nabywcy w księdze wieczystej nieruchomości dewelopera.
Rozporządzenie o maksymalnych stawkach taksy notarialnej przewiduje szczególne zasady dla umów deweloperskich i czynności mieszkaniowych. Dlatego nie warto przenosić wprost kosztu zwykłej sprzedaży z rynku wtórnego na umowę deweloperską.
- taksa notarialna zależna od wartości i rodzaju czynności
- VAT od usługi notarialnej
- wypisy aktu dla stron i instytucji
- opłata sądowa za wpis roszczenia do księgi wieczystej, jeżeli występuje
- późniejszy akt przeniesienia własności jako osobny etap kosztowy
Przykład orientacyjny dla ceny 500 000 zł
Dla wartości 500 000 zł bazowa stawka z tabeli taksy notarialnej wynosi 2 770 zł netto. Jeżeli dla umowy deweloperskiej punktem odniesienia jest połowa tej stawki, daje to 1 385 zł netto, czyli 1 703,55 zł brutto po doliczeniu VAT.
Przy ustawowym podziale kosztów po połowie udział nabywcy w tej części wyniósłby orientacyjnie 851,78 zł brutto, jeszcze przed uwzględnieniem konkretnych wypisów i opłat sądowych. Jeżeli dochodzi wpis roszczenia do KW, trzeba doliczyć opłatę sądową i sprawdzić, jak została ujęta w kosztorysie kancelarii.
| Pozycja | Punkt odniesienia |
|---|---|
| bazowa stawka z tabeli dla 500 000 zł | 2 770 zł netto |
| połowa stawki | 1 385 zł netto |
| VAT 23% od połowy stawki | 318,55 zł |
| razem brutto przed podziałem | 1 703,55 zł |
| orientacyjna połowa brutto | 851,78 zł |
To model orientacyjny do rozmowy z kancelarią, a nie uniwersalny cennik. Ostateczna kwota zależy od treści aktu, liczby wypisów, wniosków KW i praktycznego kosztorysu kancelarii.
Umowa deweloperska a późniejszy akt przeniesienia własności
Po zakończeniu inwestycji pojawia się drugi etap: przeniesienie własności lokalu albo domu na nabywcę. Ten etap może generować własne koszty notarialne, wypisy i wpis własności do księgi wieczystej.
To właśnie ten późniejszy etap jest bliższy standardowemu użyciu kalkulatora Aktavero dla rynku pierwotnego. Umowa deweloperska to wcześniejszy koszt, którego nie należy mieszać z finalnym kosztem przeniesienia własności.
- umowa deweloperska zabezpiecza przyszłe nabycie
- akt przeniesienia własności kończy zasadniczy etap zakupu
- wpis roszczenia i wpis własności dotyczą innych momentów
- przy kredycie dochodzą jeszcze wymogi banku oraz hipoteka
Jak użyć tej wiedzy razem z Aktavero
Jeżeli dopiero podpisujesz umowę deweloperską, potraktuj ten poradnik jako osobny koszt wcześniejszego etapu. Jeżeli jesteś już przy przeniesieniu własności, użyj kalkulatora dla rynku pierwotnego, wpisując pełną wartość lokalu albo domu.
Nie wpisuj do kalkulatora tylko kwoty pierwszej transzy albo zaliczki. Dla finalnego aktu ważna jest wartość transakcji, a nie to, ile pieniędzy zostało już zapłacone deweloperowi przed przeniesieniem własności.
Najczęstsze pytania
Czy umowa deweloperska musi być u notariusza?
Tak. Ustawa deweloperska przewiduje formę aktu notarialnego dla umowy deweloperskiej oraz wskazanych w niej podobnych umów.
Czy koszt umowy deweloperskiej płaci tylko kupujący?
Nie w typowym ustawowym modelu. Ustawa deweloperska przewiduje, że wynagrodzenie notariusza, wypisy i koszty sądowe przy zawarciu umowy deweloperskiej obciążają dewelopera i nabywcę w równych częściach.
Czy umowa deweloperska to ten sam koszt co akt przeniesienia własności?
Nie. To dwa różne etapy. Umowa deweloperska jest wcześniejszym aktem, a przeniesienie własności po zakończeniu inwestycji może mieć własny koszt notarialny i własne wpisy do KW.
Czy kalkulator Aktavero liczy umowę deweloperską?
Nie jako osobny tryb. Kalkulator najlepiej pasuje do finalnego aktu zakupu i podstawowych kosztów transakcji. Koszt umowy deweloperskiej trzeba doliczyć osobno jako wcześniejszy etap.