Co po akcie notarialnym zakupu mieszkania: co sprawdzić dalej

Podpisanie aktu notarialnego kończy najważniejszy etap transakcji, ale nie kończy wszystkich czynności organizacyjnych. Po akcie trzeba dopilnować wypisów, płatności ceny, dokumentów dla banku, wpisów w księdze wieczystej i ewentualnych formalności podatkowych poza samą sprzedażą.

Dobra wiadomość jest taka, że część rzeczy dzieje się po stronie kancelarii. Notariusz pobiera określone podatki i opłaty przy akcie, przygotowuje wypisy oraz składa wniosek wieczystoksięgowy w sytuacjach przewidzianych w przepisach. Kupujący nadal powinien jednak wiedzieć, co sprawdzić i czego nie zgubić.

Przy standardowym zakupie mieszkania notariusz nie tylko odczytuje i podpisuje akt. W praktyce pobiera też część należności publicznych i przygotowuje dokumenty, które będą potrzebne stronom, sądowi, urzędowi skarbowemu albo bankowi.

Prawo o notariacie przewiduje elektroniczne składanie wniosku o wpis w księdze wieczystej przez notariusza, jeżeli akt obejmuje czynność dotyczącą prawa ujawnianego w KW albo przeniesienie własności nieruchomości. To dlatego kupujący często widzi w kosztorysie opłatę za wpis własności, choć nie idzie samodzielnie do sądu z formularzem.

Po akcie najważniejsze jest spokojne przejście przez dokumenty i terminy. Jeżeli zakup był gotówkowy, głównym tematem jest zapłata ceny zgodnie z aktem, odbiór dokumentów i śledzenie księgi wieczystej. Jeżeli zakup był kredytowy, dochodzą obowiązki wobec banku.

Nie odkładaj tych rzeczy na później. Wypis aktu, potwierdzenie złożenia wniosku do KW, potwierdzenia przelewów i dokumenty bankowe są zwykle potrzebne szybciej, niż kupujący zakłada w dniu podpisania.

Wpis własności w księdze wieczystej nie zawsze pojawia się natychmiast po podpisaniu aktu. Najpierw pojawia się wniosek albo wzmianka, a dopiero później sąd dokonuje wpisu. Czas oczekiwania zależy od sądu i konkretnej sprawy.

Z punktu widzenia kupującego ważne jest, żeby mieć numer księgi i wiedzieć, czego szukać: czy wniosek został złożony, czy pojawił się wpis własności, czy przy kredycie wpisano hipotekę, i czy nie ma zaskakujących nowych obciążeń.

Przy sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego kupujący nie składa samodzielnie deklaracji PCC-3 od sprzedaży – zgodnie z art. 10 ust. 2 ustawy o PCC to notariusz jest ustawowym płatnikiem tego podatku, pobiera go przy podpisaniu aktu i odprowadza do urzędu skarbowego. Osobna deklaracja PCC-3 może dotyczyć jedynie ustanowienia hipoteki, jeśli oświadczenie składane jest w banku poza aktem notarialnym.

Dlatego po akcie warto oddzielić dwie rzeczy: PCC od samej sprzedaży mieszkania oraz PCC związany z hipoteką. W kalkulatorze Aktavero zakup na kredyt dodaje koszt PCC od hipoteki, ale praktyczny tryb rozliczenia warto potwierdzić z kancelarią i bankiem.

Przy kredycie hipotecznym akt notarialny często uruchamia kolejny etap w banku. Bank może wymagać wypisu aktu, potwierdzenia złożenia wniosku o wpis hipoteki, potwierdzenia ubezpieczenia, dokumentów dotyczących przelewu środków albo późniejszego odpisu z księgi wieczystej z wpisaną hipoteką.

To nie są koszty notarialne w ścisłym sensie, ale wpływają na komfort po zakupie. Jeśli nie dostarczysz dokumentów w terminie, bank może opóźnić wypłatę, utrzymać dodatkowe zabezpieczenia albo wymagać kolejnych czynności.

Po podpisaniu aktu wynik kalkulatora nadal może być przydatny jako lista kontrolna: taksa, VAT, wypisy, PCC, wpis własności i koszty hipoteki powinny dać się porównać z kosztorysem kancelarii oraz potwierdzeniami płatności.

Jeżeli w rzeczywistym rozliczeniu pojawiła się dodatkowa pozycja, sprawdź, czy wynikała z niestandardowego elementu: dodatkowego wpisu w KW, depozytu notarialnego, większej liczby wypisów, starej hipoteki, miejsca postojowego albo innej czynności poza prostym zakupem mieszkania.